行業信息 近來，金融政策的一系列調整，比如，央行降準釋放9000億元，LPR政策調整利率下行，引發行業對房地產市場走向的猜測。但是，回顧近來房地產市場的調控動態，“房住不炒”依然是主基調。業內人士表示，房地產市場平穩健康發展是經濟問題，也是民生問題。在去杠桿、穩金融的背景下，市場調控依然是“穩”字當頭。
央行降準釋放約9000億元 對后期樓市影響不大
金融政策近期一系列調整，如中國人民銀行下調金融機構存款準備金率（以下簡稱“降準”）釋放資金約9000億元、LPR（貸款市場報價利率）政策調整等，引發了房地產業對市場走向的猜測。但回顧近來房地產市場的調控動態，“房住不炒”依然是主基調。業內人士表示，房地產市場平穩健康發展既是經濟問題，也是民生問題。在去杠桿、穩金融的背景下，市場調控依然“穩”字當頭。
近日，中國人民銀行發布公告稱，為支持實體經濟發展、降低社會融資實際成本，決定于2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點（不含財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司）。此外，為加大對小微企業和民營企業的支持力度，再額外對僅在省級行政區域內經營的城市商業銀行定向下調存款準備金率1個百分點，于10月15日和11月15日分兩次實施到位（每次下調0.5個百分點）。
中國人民銀行有關負責人表示，此次降準釋放長期資金約9000億元，包括全面降準釋放資金約8000億元、定向降準釋放資金約1000億元。財務公司、金融租賃公司和汽車金融公司的法定準備金率為6%，為金融機構中最低且處于較低水平，此次央行降準不包含這三類金融機構。
9月4日，國務院常務會議指出，堅持實施穩健貨幣政策并適時預調微調，落實降低實際利率水平措施，及時運用普遍降準和定向降準等工具，引導金融機構將資金更多用于普惠金融，加大對實體經濟支持力度。對于房地產業而言，業內人士更關心央行降準對于樓市的影響。
合碩機構首席分析師郭毅認為，雖然央行降準釋放了較大規模的資金，但主管部門此前已經出臺多項政策，加強對房地產市場的金融監管，房地產貸款、海外發債以及房地產信托等層面都在相應收緊。個人房貸方面，主管部門也已經制定相對靈活的市場利率，同時明確了利率下限。所以，本次央行降準對房地產業并不會形成特別明顯的帶動作用。
中原地產首席分析師張大偉持有相同觀點。他認為，央行降準并不是為了刺激房地產。主管部門已經筑起房地產市場“大壩”，避免資金流入樓市。7月以來，相關部門針對房地產信貸、資金收緊等方面的表態多達25次。8月，各地房地產調控政策出臺多達60次，僅次于各地密集召開“兩會”的時段。2019年1月至8月，全國房地產調控政策出臺多達367次，相比去年同期的315次增長了17%。從全國范圍看，金融政策收緊是今年房地產業的最主要特點。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示，從歷次央行降準尤其是去年10月的降準效果來看，房地產市場并沒有出現明顯回溫，主要原因仍在于整體購房政策沒有變化。當前房地產市場政策環境保持穩中有緊，“房住不炒”將繼續實施，因此央行降準對后期樓市影響不大。
LPR政策調整 房貸利率“下限”設卡
除了央行降準引發房地產市場猜測之外，此前LPR政策調整也激起了一番討論。8月中旬，中國人民銀行發布公告稱，為深化利率市場化改革、提高利率傳導效率、推動降低實體經濟融資成本，決定改革完善LPR形成機制。業內人士彼時認為，改革完善LPR形成機制后，會要求銀行新發放貸款逐漸以LPR作為定價基準，以引導貸款實際利率下行。房貸利率是否隨之下行，成為業界關注焦點。
隨后，中國人民銀行進一步發布公告表示，為堅決貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制，在改革完善LPR形成機制過程中，確保區域差別化住房信貸政策有效實施，保持個人住房貸款利率水平基本穩定，維護借貸雙方合法權益，個人住房貸款定價基準將從貸款基準利率轉換為LPR，同時作出相應規定。值得關注的是，公告稱首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限的LPR；二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限的LPR加60個基點。
中國人民銀行有關負責人表示，目前，LPR有1年期和5年期以上兩個期限品種。1年期和5年期以上個人住房貸款利率有直接對應的基準；1年期以內、1年至5年期個人住房貸款利率基準，可由貸款銀行在兩個期限品種之間自主選擇。參考基準確定后，可通過調整體現期限利差因素。
明源地產研究院認為，房貸利率雖由參考基準利率變為參考LPR，但最終仍要保持基本穩定。與改革之前相比，申請個人房貸無論是首套房還是二套房，利息支出基本不受影響。此前，中國人民銀行給商業銀行房貸利率調整設定上下限，但沒有銀行“一探到底”，多數上浮10%~20%。目前，大部分城市主流房貸利率平穩，業界由此認為政策仍主要為平穩房地產預期。
許小樂認為，雖然LPR政策使房貸利率有了調整空間，但因為此前政策卡住了房貸利率下限，因而限制了銀行因資金寬松而降低房貸利率情況的發生。
易居企業集團首席執行官丁祖昱表示，中國人民銀行此次改革完善LPR形成機制，目的并非直接利好房地產。近年來，銀行信貸資金“脫實向虛”，造成實體經濟融資難、融資貴，金融服務業、房地產業等發展迅速，進一步加劇了行業杠桿風險，“這是推動降低實體經濟融資成本而出臺的改革性政策”。
“穩金融”勢在必行 市場預期平穩
中央堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。張大偉認為，中央今年以來連續提及“房住不炒”，表明房地產調控仍將持續收緊。在部分區域出現樓市“小陽春”、房價有所波動的情況下，這一堅定表態無疑將打擊炒房者，有利于穩定市場。
空·白研究院創始人楊現領認為，無論是房價水平還是杠桿水平，現在都已接近階段性極限高位（尤其是投資買房、中低收入和年輕人群體的杠桿率已經到風險邊緣），進一步放松政策的風險遠大于收益。盡管如此，政策執行層面的空間仍然存在。雖然政策本身不會變化，但執行彈性決定了未來一段時間，政策將從上半年“明穩實緊”真正回歸平穩、回歸“一城一策”。
在“房住不炒”主基調下，穩定房地產金融市場是主管部門的“重頭戲”。8月，銀保監會辦公廳發布《關于開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》（以下簡稱《通知》），決定在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作，檢查重點是房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等以及違規向“四證”不全項目提供融資的情況。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，《通知》體現了房地產領域穩金融的導向，是“房住不炒”政策的進一步體現，和此前中國人民銀行兩次點名房地產形成呼應，對于后續整頓銀行房地產貸款業務等具有積極作用。
8月2日，中國人民銀行召開2019年下半年工作電視會議時提出，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實房地產長效管理機制，按照“因城施策”的基本原則，持續加強房地產市場資金管控。
7月29日，中國人民銀行召開銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會時明確提出，保持個人住房貸款合理適度增長，嚴禁消費貸款違規用于購房，加強對銀行理財、委托貸款等渠道流入房地產的資金管理。加強對存在高杠桿經營的大型房企融資行為的監管和風險提示，合理管控企業有息負債規模和資產負債率。
此外，已有數十家銀行因向房企違規“輸血”被罰。比如，寧波市銀保監局開出了39張罰單，總額約1275萬元，其中近6成罰單針對房地產住房按揭貸款管理不規范和房地產授信業務不審慎等行為；上海市銀保監局對上海農村商業銀行股份有限公司寶山支行開出4張罰單，對該行違規發放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金作出228.8萬元的處罰，并對相關責任人進行了警告。
嚴躍進認為，今年以來，房地產管控局勢總體趨嚴。結合此前信托融資與海外債收緊，房地產金融環境已經進入了更嚴格的管控通道。《通知》不僅可以規范貸款資金流動、穩定房地產金融市場，還會對房企和購房者形成約束、規范購地購房行為、平穩市場預期。
穩定的市場預期有利于各方。萬科董事長郁亮曾表示，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，對行業來說是最好的機遇。房地產業的一個重要風險就是政策不可預測和不穩定，中央這一表態讓行業擁有了穩定的發展期。
還有業內人士表示，房地產市場平穩健康發展既是重大經濟問題，也是重大民生問題。在去杠桿、穩金融的背景下，房地產市場調控政策也必將圍繞“穩”字展開。
